暨成都黄金2.5环后,3.5环能否成为购房绝佳地?至少十陵不一定

大建树 900 4970

建树之前写过一篇文章,分析了成都2.5环楼盘情况,提出了一个2.5环黄金购房带的概念,得到读者朋友们的热烈讨论。成都黄金2.5环购房圈主要是指成都二环外、三环内适宜购房的区域。

这些区域都有一个共同特点,在寸土寸金的三环内,承载了近15年里修建的大量改善小区,最终由这些一个又一个的小区形成了各大核心居住区。这是成都发展的必然阶段,环形成都下过去2环外都全是农田,二十载过去后,二环内基本都是80年代前后修建的7层步梯房,二环内无地可建,兴起的电梯公寓、改善住房自然而然也落到了2.5环这个“黄金带”里。

这个黄金带从西开始顺时针数分别是:青羊的金沙板块、金牛区的茶花板块、成华的二八板块、锦江的攀成钢东湖板块、武侯的桐梓林板块。这些板块均处于2.5环-3环之间,是承载各个区域过去十几年改善人群的主要板块,其中,除了桐梓林板块因为属于先富起来的“富人区板块”,城建较老,其他几个板块基本上属于各自行政区的扛把子板块了。

这并不奇怪,在当时无地可建的时候,以圈层为中心向城市外部拓展是一个必然的结果,过去十五年时间里自然而然形成了这一个又一个核心居住区,这些区域不同于二环内的老旧城区,虽然核心公共资源有所不及,但便利程度、景观建设、居住环境还是远远甚于老旧区域,自然而然也在房产市场上体现其应有的价值,均价普遍是老旧城区的2倍甚至更高。

当然,城市会随着时间继续发展,2.5环的价值经过十几年的沉淀,在如今乃至未来5年将持续兑现,但任何事物都有周期,5年过后,10年过后,又会回到哪里呢?

于是乎,黄金3.5环的概念也悄然显现,如同过去2.5环核心居住板块建设时一般,很多区域在当时并不被看好:金沙遗址那时候还是片农田、茶花板块二八板块在过去很多年都是城乡结合部区域,可如今已经发生了翻天覆地的变化,3.5环也会如此。

如今3.5环的很多区域已经初见雏形,例如青羊的青羊新城,武侯的武侯新城,金牛的国宾、北部,成华的龙潭北湖,锦江的三圣乡大面,这些区域都已经在过去5-10年间得到快速发展,不管是配套设施还是交通方面都有了巨大的改观,过去的城乡结合部随着大拆大建焕然一新,景观公园、产业新城拔地而起,吸引了三环内城区人口及大量新成都人落户于此。

可以肯定的是:未来10年,这些区域的价值将一进步放大,甚至成为取代黄金2.5环的存在,钻石3.5环跃然纸上。当然,这些版块不是所有都被看好,以东3.5环的十陵为例,虽然地理位置极佳,但就目前的发展情况来看,并不能称之为一个核心板块。原因在于:南北两侧被成华的二八板块、锦江龙泉的东部新城虹吸,自身所处区域城市界面实在太差,老旧区域过多,错过了过去几年大拆大建,要想短期让城市界面整体更新,难度极大,且目前已经超额兑付了未来几年的升值价值。

因此,3.5环钻石带并不是所有版块都值得发展,龙潭北湖也面临被二八虹吸的相同境遇,能否成长为区域核心板块,最关键的取决于所在区域其他板块的发展情况,武侯、青羊、锦江发展较快,自然而然3.5环的更新速度也会更快,而金牛成华受制于2.5环自身发展速度,3.5环也自然被滞后。

但在建树看来,成都城市的建设周期始终离不开2环内新建——2.5环兴起——2环内衰落——3.5环兴起——2.5环衰落——2环内崛起的周期,周而复始,一日又一日罢了,只不过在分化的背景下,这种速度会加快而已。

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